Az ingatlan vásárlás menete
Az alábbiakban összefoglaljuk az ingatlan adásvétel menetét röviden:
Elsősorban szeretnénk rögzíteni, hogy minden más üggyel ellentétben az adásvétel megkötése előtt nem szükséges a lényeges lépésekről ügyvédi konzultáció keretében tájékoztatni a Feleket. Értjük ezalatt azt, hogy ha szóban előadottak alapján a megállapítható, hogy a felek akarata egyezik, a következményekkel tisztában vannak, akkor – megbízás esetén – a szerződés készítése megkezdhető.
Jellemzően a felek akkor szoktak ügyvédhez fordulni, ha az Eladó és a Vevő egymással a vételárban, és az egyéb részletekben már megállapodtak – Vételi ajánlat elfogadott minkét fél részéről -, hiszen tulajdonképpen innentől szükséges az ellenjegyző ügyvéd közreműködése.
A Felek az irataik, valamint a szerződés lényegesebb részleteit (vételár) közlik az adásvételi szerződést készítő ügyvéddel, amelyet követően máris elkezdődhet az ügyvéd munkája. Fontos megjegyeznünk, hogy – függetlenül attól, hogy ki keresi meg az ügyvédet, és ki rendezi az ügyvédi megbízási díjat – az adásvétel során mindkét felet képviseli az ügyvéd.
Az ingatlan adásvételi szerződésben a szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd segítséget nyújt a Vevőnek azzal, hogy az adásvételi szerződésben tulajdoni lapján szereplő bejegyzéseket (teher, tulajdonosok) rögzíti.
Az ügyvéd munkája az ingatlan adásvételi szerződés megszerkesztése. Az ügyvéd felelőssége az, hogy az általa szerkesztendő okirat bejegyzésre alkalmas legyen.
A szerződés egyéb pontjainak ismertetése, valamint egyeztetése után megtörténhet az ügyvéd jelenlétében a szerződés aláírása. Az aláírást követően az ügyvéd ellenjegyzi az okiratot, és az ügyvéd által ellenjegyzett okiratot benyújtja az illetékes földhivatal részére. A benyújtás történhet személyesen vagy postai úton is.
A bejegyzés
Az új tulajdonos bejegyzésére azt követően kerül sor, hogy az illetékes földhivatal az okiratot megvizsgálta, és a földhivatal – ingatlanonkénti – 6.600 Ft összegű eljárási díja megfizetésre kerül.
A tulajdonjog – ha “halasztott” fizetésben – állapodtak meg a felek, csak a tulajdonjog bejegyzési engedély ügyvéd általi benyújtását követően kerül bejegyzésre. Az ingatlan adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd ezt az engedélyt egyébként a szerződés aláírásakor letétbe veszi, és csak a szerződésben foglaltak teljesülése esetén adja ki.
Ingatlan birtokbaadása
A felek megállapodásától függ, de jellemzően a teljes vételár megfizetését követően szokott megtörténni az adásvételi szerződés utolsó mozzanata, azaz az ingatlan birtokbaadása.
Az ügyvédi munkadíj ingatlan adásvétel esetén
Az adásvételi szerződés megszerkesztésének ügyvédi munkadíja minden esetben az értékesített ingatlan vételárától függ. Megállapítható, hogy az ügyvédi munkadíj – az ingatlanos jutalékéhoz hasonlóan – is az ingatan értékéhez igazodik. Kiemelt jelentősége van a munkadíj meghatározása során annak, hogy az ingatlan vonatkozásában vannak-e fennálló terhek, illetve a vevő részéről miképpen kerül a vételár kiegyenlítésre. (CSOK, Kölcsön, stb.)
Szerződés kötése esetén az Iroda az ügyvédi munkadíjat jellemzően a vételár 0,5% – 0,75% mértékében szokta megállapítani, azonban mindig egyedi tárgyalást igényel, főleg azért mert alacsonyabb vételárú ingatlan esetén van egy minimális díj, míg nagyobb vételár esetén az ügyvédi díj mérsékléséről eshet szó.
A fizetendő illeték adásvételi szerződés esetén
Ingatlan adásvételi szerződés esetén a fizetendő illeték az ingatlan értéke alapján kerül meghatározásra. A főszabály szerint fizetendő illeték mértéke 4%. A fizetendő illeték az ingatlan átírás (tulajdonjog bejegyzés) megtörténte után lesz esedékes, amely vonatkozásában részletfizetés iránti kérelem terjeszthető előa Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére.
Természetesen a 4%-os illeték alól is lehet mentességet kérni jogosultság esetén. (pl: CSOK igénybevétele), de előfordulhat az is, hogy a 4% mértékű illeték 2%-ra csökkenhet 35 év alatti új lakásvásárlók esetében.
Az ingatlan ajándékozási szerződés
Az ajándékozási szerződésre is az ingatlan adásvételi szerződésre vonatkozó formai és tartalmi kritériumokat kell alkalmazni. Természetesen az ingatlan ajándékozás esetén a szerződés ellenértéket, azaz vételáratat nem fog tartalmazni, hiszen ebben az esetben már adásvételi szerződésről beszélhetnénk, azonban a szerződésben fel kell tünteni az ingatlan valóságnak megfelelő forgalmi értékét. Fontos megjegyezni, hogy az ingatlan ajándékozási szerződés érvényességéhez itt is ügyvédi ellenjegyzés szükséges, tehát ilyen szándékuk esetén ügyvéd segítségét kell igénybe venni.
Ingatlan ajándékozás esetén fizetendő illeték
Az ajándékozás főszabály szerint illeték köteles, azonban az Illetékekről szóló törvény bizonyos esetekben kivételt képez az illetékfizetési kötelezettség alól.
Például:
- az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa által megszerzett ajándék,
- az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék,
Az ingatlan ajándékozási szerződés esetén felmerülő ügyvédi munkadíj is az ingatlan értékéhez igazodik, azonban jelentősen kedvezőbben alakulhat egy adásvételi szerződéshez képest, hiszen jellemzően ezekben az esetekben az egyetlen lépés a szerződés aláírása.
